Les rentiers à la campagne
En parallèle d’un « exode urbain » fantasmé lors du Covid, la bourgeoisie métropolitaine a investi dans les campagnes, alimentant encore la surchauffe des prix du foncier et des loyers.
« Il n’y a plus rien à vendre. » Entendue de la bouche de maires ruraux ou d’agents immobiliers au sortir de l’été 2020, cette phrase est reprise comme une antienne en guise de preuve manifeste de l’« exode urbain ». L’expérience du confinement est venue brutalement l’accélérer, avec une mise en récit littéraire et journalistique narrant la découverte émerveillée de la campagne paisible, à travers notamment le prisme déformant du « télétravailleur des champs » et de la figure du « gentleman farmer », ayant acquis plusieurs domaines dans lesquels il vit en multi-résidence. Mais la réalité de l’exode urbain n’est finalement guère avérée deux ans plus tard : non seulement il n’y a pas de départs massifs, mais les espaces urbains restent aussi des territoires d’arrivée. En revanche, les professionnels de l’immobilier reconnaissent une frénésie transactionnelle au sortir du premier confinement, notamment dans des espaces relativement désinvestis jusqu’alors. Ce sont en effet les flux financiers, bien davantage que les flux humains, qui ont explosé depuis le premier confinement, atteignant 1 130 000 transactions à la fin mai 2021, un niveau record depuis 2000.
Multirésidence et crise du logement
Ce qui se produit avant tout depuis deux ans est un accroissement considérable des transactions (et des prix) dans les couronnes pavillonnaires aérées des métropoles, mais aussi dans les villes satellites, parfois situées à plusieurs dizaines de kilomètres des centres. Quelques dizaines de kilomètres plus loin, dans certains espaces ruraux proches des métropoles, des campagnes attrayantes et bien desservies ont vu des cadres profiter du télétravail pour vivre en bi-résidence, ce qui a été abondamment relayé par les médias. Pourtant, non seulement leur contribution au développement local reste modeste, mais ces « rurbains » ne s’installent pas dans les espaces les plus reculés : ils contribuent simplement à étendre encore davantage la périurbanisation. Et qu’en est-il encore plus loin des métropoles ? Un nombre croissant d’actifs ont certes définitivement quitté la ville, mais il s’agit là de la simple accélération de la cinquième vague de néoruraux identifiée par Catherine Rouvière (cf « Au bout de la route. S’installer dans les Cévennes et les Pyrénées audoises en temps de Covid »).
En milieu rural, passée l’euphorie des premiers mois, les territoires d’accueil ont rapidement déchanté : certes, les maisons mises depuis longtemps sur le marché avaient enfin été vendues, mais les volets n’en ont pas pour autant été ouverts à l’année. Ces achats ont en effet alimenté des stratégies diverses : multirésidentialité, investissement, les deux à la fois… Pour de nombreux acheteurs, il s’agit de tirer parti des aménités de chaque résidence au meilleur moment : beaux jours à la campagne, hiver doux à la mer, sociabilité et rendez-vous médicaux en ville… Le tout facilité par la mise en location temporaire via des plateformes type AirBnB, qui permet de payer les charges, voire de dégager un revenu complémentaire. Au lieu d’occuper un ou deux logements selon des temporalités saisonnières (les mois d’été par exemple), les ménages avec ce type de stratégie sortent donc plusieurs logements du marché résidentiel, notamment du secteur locatif libre.
La Bretagne est de ce point de vue exemplaire. Les prix de l’immobilier montaient déjà depuis plusieurs années, et passé le premier confinement, la spéculation y a explosé. Elle se manifeste à travers de nouveaux comportements, tels que des achats sans visite, sans négociation, en vue d’une revente rapide, ou encore des achats et constructions de résidences secondaires et/ou de location de courte durée. Les étudiants découvrent à la rentrée que les studios sont désormais loués à la semaine pour les touristes. Par un jeu de vases communicants, les classes moyennes reculent vers les premières couronnes. Quant aux travailleurs à faibles revenus, ils sont relégués de plus en plus loin dans l’arrière-pays.
Extension du domaine de la rente
Cette évolution ne peut se comprendre que dans le cadre plus général de la lente (re)constitution d’une « société de rentiers »1. Or, celle-ci reste largement ancrée dans les métropoles. Signe de cette inégalité structurelle, un quart des ménages vivant en France détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers ; et un nombre élevé de ces multipropriétaires se concentrent dans les cœurs des métropoles. Dans l’ensemble, ils investissent dans des endroits jugés rentables, généralement ceux dotés d’une bonne réputation. Or, celle de la « France en déclin » avait été particulièrement mise à mal par deux décennies d’éloge de la métropolisation. Il fallait donc un nouveau récit pour changer l’image des périphéries et l’adapter au désir d’investisseurs à la recherche de nouveaux marchés. L’« exode urbain » a fourni ce récit. De nombreux investisseurs métropolitains ont alors décidé de miser sur ces nouvelles frontières préservées par la crise sanitaire et jugées « sûres » du point de vue de la crise climatique. De larges fractions de la Bretagne et du Sud-Ouest, nouveaux Far West financiers, ont donc à leur tour fini de rejoindre l’orbite des principales métropoles françaises, sous l’effet d’investissements massifs en provenance conjointe des capitales régionales comme de l’Île-de-France.
Ainsi, si les villes ne se sont manifestement pas vidées de leurs habitant·es vers les campagnes plus ou moins urbanisées, il semble bien en revanche que le capital urbain, en surplus depuis la crise sanitaire, y ait trouvé un nouveau débouché, les conditions d’une nouvelle rente hors des métropoles. Mais ce récit n’affecte pas tous les territoires de la même façon. S’il entraîne en effet la surchauffe et l’assèchement de marchés immobiliers étroits dans les nouveaux territoires ruraux désirables, il laisse inversement de côté d’autres territoires dépourvus des aménités désirées (campagnes industrielles ou zones d’agriculture intensive, villes en déclin). En outre, ces investissements ne concernent qu’une petite partie de la population, entre stratégies de rentabilité pure et dure et des stratégies familiales d’accroissement du patrimoine. Les comportements de cette minorité affectent toutefois l’ensemble de la chaîne du logement.
Force est de constater une demande croissante de régulation du marché de la part d’une population qui se politise actuellement sous l’effet de la crise aiguë du logement. Taxation des résidences secondaires, limitation de AirBNB, permis de résident conditionnant l’achat d’un bien au fait d’habiter le territoire depuis au moins un an, etc. : autant d’éléments fort présents dans le débat local des régions en surchauffe, mais guère relayés au niveau national, où le débat est au contraire polarisé par une droite radicalisée, néolibérale et populiste qui a bien compris son intérêt à exploiter le ressentiment en promouvant simplement une bien vague (et introuvable) « démétropolisation ». Trois ans après la spectaculaire révolte des gilets jaunes, il est hautement probable que la relégation provoquée par le soi-disant « exode urbain » débouche à l’avenir sur de nouveaux conflits majeurs.
Texte : Aurélie Delage et Max Rousseau / illustration : VS
NB : Ce texte est extrait de « L’« exode urbain », extension du domaine de la rente », publié par Aurélie Delage et Max Rousseau, dans la revue Métropolitiques en juillet 2022.